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2015年,中国楼市发展不尽如人意,尽管一些房企销售业绩达标甚至有所提升,但是仍然改变不了楼市库存压力大的现实,许多品牌房企也开始走向转型或者“逃离”的道路,那么房地产行业的未来到底会怎么发展呢?南阳房产网带你去听听中国三大首富:王健林、宗庆后、李嘉诚是如何说的。

王健林:3、4线城市房子卖不动 非核心城市两年后无须调控

11月27日,王健林表示,按照目前中国房地产市场现状,除了热点城市之外,其他城市两年后就没有必要再进行调控。

现有的土地供应量和存量房,已经导致了很多地方的项目都卖不动,再加上这两年地方债务持续增长的情况下,有些地方政府主要靠卖地来还债。

在这种情况下,土地和房地产供应进一步被放大,别说三、四线城市房地产滞销,现在就连有些二线城市,比如说大连、青岛的房子都卖不动。王健林指出,这两个因素导致了市场供过于求,最多只要两年就不需要调控了。

这些年调控的定位在控制房价上涨,而不是在其他方面,做更大的努力,效果也不好。中国正在城市化快速形成中,中国经济体也是向着世界第一大经济体发展,人还在增加,(调控是)压着房价上涨。但政府每年建多少公租房,多少经适房,然后怎么建立一套体系,商品房市场如何发展,可能政府调控这些要好得多。

王健林表示,刚性需求仍是房价难降的主要原因。最近十年北京城市人口净增750万,上海则是800万,即每年北京、上海平均净增70万到80万人,而广州大概是60万人,合肥平均每年30万人。

按这个数据来看,以北京为例,一年1/7的人买房就是10万套,而这个数字大约就相当于北京一年的供应总量,更何况北京去年购房者中95%是首次购房。

绝大部分只要是有限购的城市的房地产市场基本上还是刚性需求在支撑。对于一线城市的房价调控,王健林则认为要“坚持限购不放松”。他称,对于北京、上海这种超大型的世界城市,未来房价仍将处于长期的上涨通道。

宗庆后:中国房产泡沫已形成不能再造房子了

“推进城市化建设,不开发房产业也不现实……”26日,第二届世界浙商大会上,湖南省浙江商会会长徐文忠还没有说完,便遭到宗庆后的反对:“中国不能再建房子了!”

对于城镇化过程中的“造房子”现象,宗庆后持不同意见,直言“不能再造房子了!”他说,自己在全国都有工厂,现在不光是城市有空置房,农村也有空置房。“房产泡沫已经形成了,再造房子不得了了。”

宗庆后认为,让两亿六千万农民工从城市里回到家乡务工,才能真正实现城镇化。他表示,现在浙江的城市化经济首先是企业的转型升级,发展经济后,农民工再就近务工,进行土地流转等。

李嘉诚:“超人”见好就收开始抛售内地房地产

一位连续15年坐在华人首富交椅上的商业大亨的抛售行为像是一颗信号弹,令市场哗然,业界纷纷揣测这一举动与国内房地产泡沫相关联。连万科企业股份有限公司董事会主席王石也在微博上写道,“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”

目前内地及香港资产价格处于高位,而英国等欧洲资产处于低点,正是企业家“逢低西进”的良机。

这次抛售行为主要是对商业地产的担忧,这几年国内商业地产投资过度狂热,非专业公司很难快速收回成本,一旦定位不准策划有误就会陷入困境。而李嘉诚是在行业饱和之前提前离场,至少能卖个好价钱。

事实上,李嘉诚近几年的投资“棋局”已经逐渐从亚洲进入欧洲,并陆续投入了4000亿港元。因此,李嘉诚抛售中国内地和香港商业地产是看到了未来,是着眼于未来。

中国楼市:二年热、五年平、十年跌!

2015年,中国房地产销售重新火爆,京沪深的房价明显上涨,在中国经济仍面临持续下行压力时,房地产似乎辉煌重现、房地产大热,为什么?能持续多久?风险何在?

2015年中国房地产重新火爆的原因,在于政策层面的扶持。

政策利好可谓多管齐下。其中包括,限购限贷政策在绝大多数名存实亡;涉房贷款利率持续下行且发放节奏提速;普遍二孩住宅的落地等。这些政策的叠加使得中国房地产销售在2015年重新升温。升温呈现出一二线好,三四线平平;住宅销售较好,非住宅平平;销售端较好,投资端平平的特点。

2015年房地产致谁喜谁忧?喜的是开发商,忧的是购房者和地方政府

在1998到2013年间,中国房地产始终存在投资和销售的良好互动,即销售改善2-3个季度之后,投资端也会改善,开发商会更乐意购置土地和新开工。但目前这一定律已失效,2014年第4季度以来,楼市销售火爆和投资低迷并存,房地产投资增速徘徊在3%左右的冷清格局没出现任何改善的迹象。

开发商比较喜悦,销售面积和金额的持续改善,利率的下行使得房地产现金流显著改善。一线城市房价收入比的持续下行,使得购房者长期的财务压力被低利率所掩盖。同时,地方政府也根本无法取得类似2014年土地出让收益超4万亿的辉煌,仅能通过房地产契税等涉房税费聊以作慰。

值得一提的是,开发商的财务状况得到了极大的改善。其中贡献最大的是利率下行和销售价格上升。粗略估计房地产开发环节涉及的资金约20万亿,其中约2/3为借入资金,开发商的银行开发贷、信托等非银机构和其他借款等三大渠道的融资,可能各有约4万多亿。哪怕1个百分点的利率下行,也给开发商节约了不低于千亿元的财务成本。

此外,2015年在商品房建造成本没有上升的背景下,销售价格至少提升了7%以上,按全年销售金额推算开发商至少额外获得了6000亿元的销售利润。两项合计,2015年净利润同比改善在33%以下的开发商算是差劲的了。

2016年楼市火爆还会继续吗?很有可能

短期兴奋点在于,2016年住房金融体制的改革是必要,也许块块分割的住房公积金中心能够有所改观,成立国家住宅银行的主体也未可知。美国两房本质上属于政府支持型企业,其主要业务是给中低收入群体,少数族裔和贫困地区的购房者,在购置普通住宅时提供信用担保,普通住房贷款,以及住宅按揭贷款证券化等。

如果中国政府决心效仿美国的两房模式,则这种改革会对加速中国普通住宅,以及保障房中的可售部分的存货出清带来很大支持。甚至有可能在“十三五”期间,形成一个总资产达到10万亿级的大型新金融机构。

中期兴奋点在于,未来五年的房地产软着陆的政策意图。目前中国房地产库存惊人,在建加上待售,再加上棚改带来的增量,三者合计库存可能已超过80亿平米,而目前每年删除的销售面积大约在13-15亿平米。

楼市软着陆绝非易事。“十三五”规划纲要提出了要努力增加居民财产性收入,这里令人产生一个预期,在2018年之前,房产税和赠与税的开征可能性不大。

短期和中期的兴奋点,以及和经济增长疲弱相匹配的低利率,决定了未来2-3年,开发商仍是幸福的。

那么,中国楼市更长久的未来如何?

研究者的能力始终是十分有限的,要猜测未来10年的楼市,通常和讲梦话差不多。我的梦话是,10年楼市几乎肯定难以持续辉煌。

理由之一是,中国户均住宅的拥有率已超过1套,目前房地产需求已是改善型为主,首次置业为辅,投资性购房的比率可能已低至5%以下,未来中国地产最大的需求,取决于房屋更新率。.

理由之二是,中国看来正向消费大国转型,消费对GDP的贡献逐渐提升,而制造业对GDP的贡献逐渐下降,到2020年推动中国经济增长7成以上的动力可能来自消费,政府税费汲取的源泉,也会自然从向企业收取税费,转向向住户部门收取税费,“十三五”之后,房产税、遗产税、赠与税对地方政府的重要性毋庸置疑。

理由之三是,经过“十三五”引导地产软着陆的政策即便取得成效,楼市也将是对未来高度透支的。